相続税が払えない！
そんな時は底地の物納
方法とポイントを解説

物納とは財産による納税方法

物納とは相続税を相続財産で支払うことです。
相続税は現金での納付が原則ですが、どうしても難しい場合は、一定の条件を満たすことで延納することができます。
延納とは納付期限を延長することで、利子が発生します。
延納でも支払いが困難かつ、条件を満たした場合に物納が可能になります。
物納できる財産は相続によって取得した財産のみです。

物納に適用可能な資産とその優先度

物納には適用可能な資産が定められています。
また、適用可能な資産の中でも優先度が決められており、すべての資産が同等に扱われるわけではありません。

物納のメリットデメリット

ここまで物納の要件や手続きについて説明してきましたが、ここで物納のメリットとデメリットについて解説します。

物納のメリット

物納の大きなメリットは譲渡所得税がかからないことです。（物納許可限度額まで）
また、自分自身で買い手を見つけて現金化する必要がないというのもメリットといえるでしょう。ただし、物納には申請に関する手間がかなり大きいため売約の手続きのほうが簡単という捉え方もあります。

物納のデメリット

一方でデメリットは、物納の認可がおりるまで利子が発生することです。
そもそも物納が認められるケースは非常に少なく、追加の書類提出や訂正を求められたりなど手間が多いことが最大のデメリットとなっています。

底地の相続税計算方法

底地の相続税は路線価による評価額を用いて計算します。
相続税額の計算については、他の資産状況にもよるため専門家に相談するようにしましょう。
路線価による評価額の算出方法は次のとおりです。

路線価による相続税計算

路線価は、道路に面している土地の価格を示す指標です。
路線価による更地価格に借地権割合を掛けることで底地の価格を算出できます。
借地権割合とは、土地に対し借地権の割合を示す数値です。国税庁が30～90％（10%刻み）の間で定めており、一般的に価値の高いエリアは高く設定されています。
借地権割合は借地権の割合を表す数値のため、（1-借地権割合）によって底地の割合が算出されます。
よって底地の価格の計算式は以下のとおりです。

底地の本来の評価額＝路線価×（１- 借地権割合）

相続前に底地を整理するアプローチ

相続税対策は相続が発生する前に行うのが効果的です。相続前に底地を整理する選択肢についてご紹介します。

物納が難しい底地は売買を考慮

物納は条件が厳しく、手続きが煩雑で手間も多いことから難しいというお話はしてきました。
物納が難しい場合、底地を売却して相続税に充当する方法があります。
さらにいえば、底地の評価額は実際の取引価格よりも高くなってしまうことがあるため、相続前に売却をしてしまうのがおすすめです。

テナント（借地人）への売却が望ましい

底地の売却は、第三者よりも底地上の建物を所有しているテナント（借地人）最も高く買ってくれる可能性が高いです。
地代を払わなくて済む、建物の資産価値が上がるなどテナント（借地人）にもメリットがありますので、まず最初に打診してみるのが良いでしょう。
交渉を不動産会社に依頼することも出来ます。

専門の不動産会社による売却

早く現金化したい場合、あるいは借地人に購入を断られた場合は、底地の専門の不動産会社に売却をすることができます。
短期間で売却できるため、相続発生後など時間がない人には現実的な方法です。
ただし、不動産会社の買取価格は概ね更地価格の10％〜20%程度です。
相続後の売却の場合は、相続税額に満たない可能性がありますので、やはり早めの対応が好ましいです。

相続を放棄する選択肢も

相続税の支払いが困難な場合、相続放棄という選択肢も考えられます。
相続放棄を行うと、資産だけでなく、負債も継承しなくなります。
しかし、価値を持つ形見なども放棄の対象となるため、注意が必要です。
相続放棄をすると、相続に関する手間や問題も避けることが可能となります。