土地の使用貸借とは？
賃貸借との違いや契約を
交わす際の注意点を解説

土地の使用貸借とは？

土地の使用貸借とは、土地の所有者が無償（著しく低い家賃や地代も含む）で土地を他人に使用させる契約のことです。これは借地借家法や民法によって規定されており、特に民法第593条から第600条までの条文で詳細に説明されています。
使用貸借の主な特徴は「無償（著しく低い家賃や地代も含む）」である点です。
そのため、賃貸借契約とは異なり、賃借人は地代を支払う必要がありません。
たとえば、親が子に自分の土地を無償で貸し、子供がその土地に家を建てる使用貸借の典型的な事例があります。
なお、著しく低い家賃や地代が設定されている場合でも、実質的に無償とみなされるケースがあります。
このような場合、形式上は賃貸借契約として締結されていても、実質的には使用貸借として扱われる可能性があるため覚えておきましょう。

使用貸借契約は口頭でも成立しますが、後々のトラブルを防ぐために書面で契約内容を明確にしておくことがおすすめです。

参考資料：民法593条｜使用賃貸借

使用貸借と賃貸借の違い

土地の使用貸借と賃貸借は、どちらも他人に家屋や土地を使用させる契約ですが、いくつかの重要な違いがあります。
最大の違いは無償（著しく低い家賃や地代も含む）か有償かという点ですが、それ以外にあるのが以下の4点の違いです。

• 契約期間
• 契約の解除方法
• 対抗要件の有無
• 賃借人死亡による対応

ここでは、それぞれ詳しく解説します

契約期間

使用貸借契約の契約期間は、賃貸借契約とは異なり、法律上特に定められていません。そのため、契約当事者間で自由に設定することができます。
たとえば、親が子に土地を無償で貸して子が家を建てる場合、住まなくなるまでの期間で契約を結ぶことが可能です。
一方、家を建てる目的で土地の賃貸借契約を行う場合は、最低30年以上の契約期間となります（期間を定めなかった場合は30年）。
なお旧法借地権の契約期間については、非堅固（木造など）な建物の場合は20年、堅固（鉄筋コンクリート造など）な建物の場合は30年です。
万が一、契約期間がこれより短く設定されている場合、または契約期間の定めがない場合には、非堅固な建物については30年、堅固な建物については60年とみなされます。
使用貸借契約の契約期間は柔軟性が高い反面、明確にしておかないとトラブルの原因となることがあるため注意しましょう。

契約の解除方法

使用貸借契約の解除方法は、賃貸借契約と比べて比較的シンプルです。
賃貸借契約の場合、貸主から契約を解除するためには「正当な事由」や「期間を定めた解除通知」などが必要になります。
一方、使用貸借契約の場合、、賃借人が契約内容に違反した場合や、当事者が使用貸借の期間や使用等の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約を解除できます。
ただし、突然の解除は賃借人に不利益を与える可能性があるため、事前に契約書で解除条件や通知期間を明確にしておくことが重要です。
また、賃借人が使用目的を達成した場合も契約が終了するため、その旨を契約書に記載しておくようにしましょう。

対抗要件の有無

使用貸借契約には対抗要件が存在しません。そのため、使用貸借契約を第三者に対して主張することができない場合が多いです。
たとえば、土地の所有者が使用貸借で貸している期間に、その土地を第三者に売却したとします。
この場合、使用貸借の賃借人は新しい所有者に対して契約の継続を主張できない可能性があります。
一方、賃貸借契約では、借地上の建物の登記や借地権の設定などによって対抗要件を満たすことが可能です。

賃借人死亡による対応方法

使用貸借契約において、賃借人が死亡した場合の対応方法は、契約書に明記しておくことが望ましいです。
一般的に、賃借人が死亡すると使用貸借契約は終了します。しかし、特約を設けることで継続使用を認めることも可能です。
たとえば、親が土地を使用貸借で貸していた子が死亡した場合、その子の家族が引き続きその土地を使用することを認める「特約」を契約書に記載できます。
一方、賃貸借契約の場合、賃借人の「賃借権」は相続されるため、死亡しても「賃借人の子」や「配偶者」などの相続人が賃借権を引き継ぎます。
このように、使用貸借契約では賃借人の死亡によって契約が終了する可能性があるのに対し、賃貸借契約では賃借権が相続されるため、契約が継続されるという違いがあります。
使用貸借契約を結ぶ際には、賃借人の死亡時の対応方法をあらかじめ取り決めておくことで、トラブルを防ぐことが可能です。

土地の使用貸借契約が結ばれる主な2つの事例

土地の使用貸借契約は、特定の条件下でよく見られる形態の契約です。ここでは、以下の2つの具体例を紹介します。

• 親が所有する土地に子が家を建てて住むケース
• 駐車場や資材置き場として無償で貸すケース

それぞれのケースについて、契約の内容や注意点を詳しく理解しておきましょう。

親の土地に子が家を建てて住むケース

親が所有する土地に子が家を建てて住むケースは、典型的な使用貸借契約の事例の一つです。使用貸借契約の利点として、親子間で金銭的な負担が発生しない点が挙げられます。
また、親の土地を活用することで、子は新たに土地を購入する費用を抑えることが可能です。
このケースで契約を結ぶ際には、将来的なトラブルを避けるために、契約書を作成し、土地の使用目的や契約期間、契約終了時の条件などを明確にしておくことが重要です。特に、親が死亡した場合や子が土地を使用しなくなった場合の取り決めを事前に行うことをおすすめします。
使用貸借契約の場合、親が亡くなれば使用貸借契約が相続人に引き継がれ、自動的に解除されることはありません。一方で、賃借人である「子」が亡くなった場合には、使用貸借契約は終了するのが一般的です。

駐車場や資材置き場として無償で貸すケース

使用貸借契約の事例には、駐車場や資材置き場として土地を無償で貸すケースがあります。
この場合、土地の所有者が友人や知人、近くで工事をしている建設業者に対して、無償で土地を貸し出します。このケースでは、使用貸借契約により貸主が土地の有効活用ができ、賃借人はコストを抑えて事業を進めることが可能です。
ただし、土地の使用目的や使用期間を明確にすることが重要です。特に、土地の使用に伴う廃材や排気ガスなどの「環境問題」や、工事の騒音や車のアイドリングなどの「近隣住民への配慮」を考慮し、適切な管理と責任分担を契約書に記載することをおすすめします。
また、賃借人が使用目的を果たした（契約が終了する）際の土地の原状回復についても明確にしておくことが、トラブルを防ぐポイントとなります。

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土地の使用貸借契約を交わす際の3つの注意点

土地の使用貸借契約を結ぶ際には、いくつかの重要な注意点があります。
これらを怠ると、後々のトラブルにつながる可能性が高いため、慎重に対応することが重要です。
ここでは、土地の使用貸借契約を交わす際の重要な3つの注意点を詳しく解説します。

土地の使用目的を明確にする

土地の使用貸借契約を結ぶ際には、以下のような使用目的を明確にすることが重要です

• 住居用に使用するのか
• 駐車場として使用するのか
• 農地として利用するのか

使用目的が明確でないと、契約後に利用方法を巡って貸主と賃借人の間で紛争が生じる可能性があります。
たとえば、住宅用として貸し出した土地を店舗やビルなどの「事業用」として使用した場合、近隣住民とのトラブルや行政指導の対象になることも考えられます。
契約書には具体的な使用目的を詳細に記載し、その範囲を逸脱しないよう明示しておくことが大切です。

契約解除後の原状回復について決めておく

契約解除後の原状回復については、あらかじめ取り決めておく必要があります。原状回復とは、土地を契約前の状態に戻すことです。
たとえば、賃借人が土地に建物を建てて使用していた場合、契約終了時にその建物を撤去し、元の状態に戻す義務があります。
この原状回復についての取り決めがあいまいだと、契約終了後に貸主と賃借人の間でトラブルが発生する可能性があります。
そのため、契約書には具体的な原状回復の範囲や方法を明記し、双方が納得できる内容にしておくことが望ましいです。

トラブル防止のために契約書を作成する

使用貸借契約は口頭でも成立しますが、トラブル防止のためには契約書を作成することが不可欠です。契約書には以下のように、契約に関するすべての条件を詳細に記載します。

• 契約期間
• 契約の目的
• 契約解除の条件
• 原状回復の方法など

これにより、後々の紛争を未然に防ぐことが可能です。
また、公正証書にしておくことで、さらに法的効力を強めます。特に、親族間での契約の場合、口頭での合意に頼る傾向がありますが、後々の誤解やトラブルを避けるためにも、必ず書面での契約を交わすことが重要です。
このように、土地の使用貸借契約を結ぶ際には、事前の取り決めと契約書の作成が非常に重要です。これらの注意点を守り、双方にとって安心できる契約を実現しましょう。

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土地使用貸借契約書に記載する主な内容6選

土地使用貸借契約書は、トラブルを防ぐために重要な書類です。契約内容を明確にし、双方の権利義務を記載する必要があります。ここでは、契約書に必ず記載するべき主な内容を6つ紹介します。

土地の所在地・地番・面積

土地使用貸借契約書には、まず土地の所在地、地番、および面積を正確に記載する必要があります。これにより、どの土地が対象となるのかを明確にし、誤解を避けることが可能です。
特に、土地の面積が重要な場合には、測量図や公図などの添付資料も契約書に付けておくと良いでしょう。

契約期間

契約期間は、土地使用貸借契約書の重要な要素の一つです。契約期間を明確に定めることで、貸主と賃借人の双方が契約の有効期間を理解し、それに基づいて計画を立てることができます。
さらに、契約期間終了後の更新条件や解除条件も明記しておくと良いでしょう。

契約の目的

土地をどのように使用するか、具体的な使用目的を記載することは重要です。使用目的を明確にすることで、契約後の利用方法に関するトラブルを避けることができます。
たとえば「住宅用地として利用する」「駐車場として利用する」などの使用目的によって、契約期間や原状回復の内容が異なります。
また、使用目的が変更された場合の対応についても取り決めておくと安心です。

無償（著しく低い家賃や地代も含む）である旨

使用貸借契約の特徴である「無償（著しく低い家賃や地代も含む）である旨」を明記することは必須です。
これにより、賃借人が地代を支払う義務がないことを明確にし、貸主と賃借人の間で誤解が生じるのを防ぎます。
また、無償であることに伴い、以下のような特別な条件を付加するのもおすすめです。

• 賃借人が土地の固定資産税を負担する
• 賃借人が土地の境界確定費用を負担する

このように、詳細に記載しておくと良いでしょう。

契約日

使用貸借の契約日は、契約の有効開始日として法的に重要な意味を持ちます。特に、契約期間の開始日や終了日、更新のタイミングなどと関連するため、正確に記載するのがおすすめです。
また、契約書の効力が発生するタイミングを明確にすることで、双方の認識を一致させられます。

その他特約条項

契約書には、上記の基本事項に加えて、その他の特約条項も記載することが重要です。たとえば以下の条項です。

• 契約解除の条件
• 賃借人が死亡した場合の対応
• 原状回復の義務
• 第三者への転貸の禁止

これらの特約条項を明確にすることで、予期しない事態に対する対策ができます。具体的な条件を詳細に記載することで、後々の紛争を未然に防ぐことが可能です。

土地使用貸借契約書のひな型

土地使用貸借契約書は、契約後のトラブルを防ぐために重要な書類です。
ここでは、一般的な土地使用貸借契約書のひな型を紹介します。実際の契約書作成時に役立つ内容を網羅しているため、ぜひ参考にしてください。

土地賃貸借契約書ひな形 ダウンロード

このひな型は、具体的な契約内容に応じて調整が必要です。
特に、各条項の具体的な内容や条件については、法的な助言を受けながら慎重に決定するようにしましょう。
契約書を作成する際には、弁護士や不動産会社などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。